Covid-19 biter inte på hyran

Orden ”Force Majeure” förlamar. Hyresgäster, och för den delen hyresvärdar, tror att de befrias från sina avtalsförpliktelser, eller räds att gå miste om hyresinbetalningar.

Nu är det på så vis att hyreslagen (12 kap. Jordabalken) och det på marknaden vanligt förekommande samförhandlade hyresavtalet för lokaler (12B.3) som Fastighetsägarna Sverige publicerat, lämnar lite till övers för pandemier. Det senare reglerar bara hur hyresvärden befrias från sina skyldigheter mot hyresgästen och då enbart vid någon av specifikt angivna händelser, vilka inte ens tolkningsvis, omfattar pandemi.

Typiskt sett är följden av en hyresvärds misslyckande med att fullgöra sina skyldigheter enligt hyreskontraktet att brist i lokalen uppstår, t.ex. att det läcker in vatten i lokalen pga. undermåligt underhållsarbete.  Anledningen till att klausulen i 12B.3-avtalet är ensidigt utformad är att hyresgästen redan genom hyreslagen har ett omfattande skydd som ger rätt till nedsättning av hyra, skadestånd m.m. för det fall att det uppstår brister i lokalen.

Hyran ska betalas och lokalen ska vårdas. Hyresgästens plötsliga bristande betalningsförmåga är inte i sig Force Majeure. Inte ens en drastiskt förändrad marknad eller deflation kan frånta hyresgästen skyldigheten att betala den avtalade hyran. Tanken är att hyran marknadsanpassas genom villkorsändringar vid hyrestidens slut, inte löpande under hyrestiden.

Brev från hyresgästen med budskap om att hyra inte kommer att betalas, eller bara betalas till del, blir inte bindande för hyresvärden. Det löper inte någon frist, det finns inte någon rättighet och inte heller någon skyldighet förenad med ett sådant brev. Det är helt enkelt bara en vädjan om hjälp.

Vi måste prata om 10 § hyreslagen

I hyreslagen finns en regel om att hyresavtal upphör att gälla (!) om en myndighet på grund av lokalens beskaffenhet meddelar förbud mot att använda lokalen för det avsedda ändamålet.

Den ena överraskningen avlöser den andra. Att en myndighet plötsligt meddelar ett förbud att använda lokaler är inte längre en galen tanke. I riskzonen ligger lokaler som i vanliga fall används för möten och samlingar av människor och där lokalens beskaffenhet är särskilt gynnsam för smittspridningen.

Nej, med båda fötterna i Jordabalken kan vi säga att Covid-19 inte biter på hyran. Men ett myndighetsförbud, som bottnar i den pågående pandemin, kan stjälpa hela hyresavtalet.

Susanna Kihlberg, ansvarig för RosholmDells kompetensgrupp inom fastighets- och hyresrätt